Salva Casa: cosa cambia davvero per chi verifica lo stato legittimo
Il DL 69/2024 (convertito in L. 105/2024) ha riscritto tolleranze, sanatoria e stato legittimo nel Testo Unico dell'edilizia. Qui trovi i parametri operativi che servono in pratica: la tabella delle tolleranze per fascia, la sanatoria 36-bis con le sanzioni, e i recepimenti regionali che cambiano le classificazioni.
Aggiornata a luglio 2026 · lettura 8 min
Che cos’è il Salva Casa, in una frase
Il decreto Salva Casa (DL 69/2024, conv. L. 105/2024) è l’intervento che ha reso regolarizzabile — o direttamente irrilevante — una larga parte delle piccole difformità edilizie che per decenni hanno bloccato rogiti, mutui e successioni: tolleranze costruttive ampliate e graduate per superficie, una sanatoria semplificata a doppia conformità asimmetrica (art. 36-bis), il cambio di destinazione d’uso liberalizzato entro la stessa categoria funzionale, e la riscrittura dell’art. 9-bis sullo stato legittimo dell’immobile.
Le linee guida del MIT (gennaio 2025) hanno poi chiarito i punti più discussi in quattro sezioni: stato legittimo, destinazione d’uso, regolarizzazioni e standard. Non sono vincolanti, ma sono citabili — e i SUE le usano.
Le tolleranze costruttive: la tabella 2–6%
Il nuovo art. 34-bis del TU 380/2001 gradua la tolleranza sul mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro edilizio in base alla superficie utile dell’unità immobiliare, per gli interventi completati entro il 24 maggio 2024:
| Superficie utile | Tolleranza |
|---|---|
| Oltre 500 m² | 2% |
| Da 300 a 500 m² | 3% |
| Da 100 a 300 m² | 4% |
| Sotto i 100 m² | 5% |
| Sotto i 60 m² | 6% |
Per le opere realizzate dopo il 24 maggio 2024 resta il 2% secco, per tutte le fasce. Attenzione alla data: è il discrimine che decide quale tabella applicare, e va provata.
Tolleranze esecutive: la seconda famiglia
Accanto alle tolleranze dimensionali, i commi 2 e 2-bis coprono le irregolarità esecutive: irregolarità geometriche, minore dimensionamento dell’edificio, diversa collocazione di impianti e aperture interne, difformità di dettaglio degli elementi architettonici. Il Salva Casa le ha estese agli interventi ante 24/5/2024, e le linee guida MIT confermano che valgono anche sugli immobili vincolati.
La sanatoria semplificata: art. 36-bis
Per le parziali difformità dal permesso di costruire e per l’assenza o difformità dalla SCIA, il nuovo art. 36-bis introduce la doppia conformità asimmetrica: conformità urbanistica alla disciplina vigente oggi e conformità edilizia a quella vigente all’epoca dell’abuso. La vecchia doppia conformità piena (art. 36) resta per abusi totali e variazioni essenziali.
Sanzioni: i numeri da mettere in relazione
- SCIA in sanatoria: da €516 a €5.164 se l’intervento è conforme; da €1.032 a €10.328 se non conforme, in relazione all’aumento di valore dell’immobile.
- Parziali difformità dal permesso di costruire: il doppio del contributo di costruzione, maggiorato del 20%.
- Dove rileva l’aumento di valore venale, la stima è dell’Agenzia delle Entrate: ogni calcolo preventivo può essere solo un range indicativo — e in relazione va dichiarato come tale.
Il silenzio-assenso: la vera rivoluzione procedurale
L’istanza ex art. 36-bis si intende accolta decorsi 45 giorni (permesso in sanatoria) o 30 giorni (SCIA in sanatoria) senza diniego motivato. Con il vecchio art. 36 il silenzio valeva rigetto: il rovesciamento cambia la strategia di pratica — e rende decisivo depositare istanze complete e ben documentate al primo colpo.
I recepimenti regionali: dove la classificazione cambia davvero
Il Salva Casa tocca materie concorrenti, e le Regioni lo hanno recepito in ordine sparso nel 2025–26. Le due regioni pilota di Conformia mostrano quanto diverga la pratica:
- Lombardia — LR 20/2024 (in vigore dall’11 dicembre 2024): allinea la LR 12/2005 al decreto; la DGR XII/4246 del 15 aprile 2025 ha adeguato tutta la modulistica (CILA, SCIA, PdC, Relazione di Asseverazione Unica). Rule set molto vicino al nazionale.
- Lazio — LR 12/2025 (in vigore dal 1° agosto 2025): porta le variazioni essenziali dal 2% fino al 15% di volume o superficie — una soglia che ridisegna il confine tra sanabile e abuso — oltre a sottotetti recuperabili se esistenti al 30/5/2025 e nuova disciplina dei mutamenti d’uso.
Perché la domanda di verifiche è esplosa
Tre curve si sono incrociate. Primo: secondo stime MIT riprese dalla stampa di settore, circa l’80% degli immobili italiani presenta difformità urbanistiche; nella prassi milanese oltre il 40% delle relazioni richieste dai notai rivela difformità da sanare prima del rogito. Secondo: il mercato gira — ~767.000 compravendite residenziali nel 2025 (+6,4%, dati OMI) — e notai, banche e fondi chiedono la relazione di stato legittimo sempre più spesso, su mutui, donazioni, aste e bonus. Terzo: il Salva Casa ha aperto una finestra di regolarizzazione di massa, ma tra linee guida MIT e recepimenti regionali divergenti la complessità è cresciuta più in fretta della capacità degli studi.
Il risultato: domanda in esplosione, offerta artigianale. Una relazione integrata oggi richiede 2–6 settimane e costa al cliente €300–1.360 (fino a €2.000–2.500 con sanatoria) — e la parte più lunga è la ricostruzione documentale, non il giudizio tecnico.
Avvertenza.Questa guida ha finalità informative e divulgative: non è consulenza professionale né parere legale. Lo screening Conformia è una pre-diagnosi documentale automatica, NON un’asseverazione: l’asseverazione dello stato legittimo è atto riservato a un tecnico abilitato iscritto all’albo, che valuta il caso concreto. Norme e recepimenti regionali evolvono: verifica sempre le fonti primarie aggiornate.
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